Mua bán đất là giao dịch có giá trị lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro nên bạn cần nắm rõ được hồ sơ, giấy tờ thủ tục khi tiến hành giao dịch.
Lưu ý khi mua đất để tránh rủi ro
– Chỉ mua đất đã có sổ đỏ: Khi muốn mua đất, người mua cần lưu ý kiêm tra sổ đỏ một cách kỹ lưỡng. Đặc biệt là phần diện tích của mảnh đất. Phần diện tích trong sổ đỏ phải trùng với phần diện tích thực của thửa đất ngoài đời. Trên thực tế, có không ít trường hợp chủ đất kê khai gian dối phần diện tích. Còn người mua thì cứ tin tưởng không kiểm tra đo đạc lại dẫn đến sai sót, thiệt thòi.
– Đất phải có pháp lý rõ ràng: Nên kiểm tra đất đã được đưa vào diện quy hoạch, giải tỏa hay chưa. Trên thực tế, nhiều thửa đất hiện nay đã bị chủ thay đổi hiện trạng. Tuy nhiên phần diện tích thực vẫn nằm trong phần ngõ, hẻm, ngõ cụt, trong các công trình,…
– Xác minh thông tin của bên bán, phải có tất cả các chữ ký của những người liên quan: Để tránh các tranh chấp về sau, khi mua bán đất thổ cư phải có đầy đủ chữ ký của tất cả những người liên quan như: vợ chồng (bên bán), bố mẹ, con cái hoăc anh chị em trong gia đình,…
– Việc mua bán phải được thành lập văn bản và công chứng. Việc làm này rất quan trọng cho bất kỳ mối quan hệ mua bán nhà đất nào. Do vậy người mua nên lưu ý lập văn bản cho hợp đồng mua bán và công chứng là việc bắt buộc để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng.
– Không trả hết tiền khi chưa sang tên giấy chứng nhận: Bên mua nên giữ lại từ 5-10% giá trị hợp đồng đến khi nhận được biên lai đóng thuế của bên bán hoặc bên mua nhận được sổ.
Điều kiện để được giao dịch mua bán đất
Để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo được các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 là:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Đất không có tranh chấp
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
– Trong thời hạn sử dụng đất (đối với đất có thời hạn)
Bên cạnh đó hình thức của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng/ chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.
Hồ sơ mua bán đất
Các bên cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:
– Đơn xin chuyển quyền sở hữu nhà và đất
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất
-Hộ khẩu thường trú của bên mua
-Trích lục mảnh đất (xác định thông tin cơ bản của mảnh đất giao dịch, bao gồm: địa chỉ, diện tích, tờ bản đồ, số thửa,…)
-Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
– Chứng từ nộp tiền thuế đất
Thủ tục mua bán đất
Bước 1: Công chứng hồ sơ mua bán đất thổ cư
Các bên tham gia giao dịch mua bán đất đến Văn phòng công chức hoặc UBND cấp xã để tiến hành công chứng hồ sơ. Các loại giấy tờ cần mang theo bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Bản sao giấy chứng minh cùng hộ khẩu các bên:
Với bên bán: – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Bản sao CMND/CCCD (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng
-Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có)
– Sổ hộ khẩu
– Hợp đồng ủy quyền (nếu có)
Với bên mua đất: – Bản sao CMND/CCCD còn hạn sử dụng
– Sổ hộ khẩu bản chính
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân
– Phiếu yêu cầu công chứng
– Hợp đồng do các bên soạn trước hoặc yêu cầu bên công chứng soạn thảo
Bước 2: Hồ sơ được văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra, trích sao hồ sơ địa chính
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ và trích sao hồ sơ địa chính. Sau đó các số liệu địa chính sẽ được gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Ngoài ra, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng sẽ được cấp với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
Bước 3: Kê khai nghĩa vụ thuế tại UBND cấp quận/ huyện nơi có đất
Hai bên mua bán nhà đất sẽ tiến hành kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính tại UBND quận/ huyện. Hồ sơ kê khai bao gồm các loại giấy tờ sau:
– 2 bản tờ khai lệ phí trước bạ (2 bản do bên mua ký)
– 2 hoặc 4 bản tờ khai thuế thu nhập cá nhân
– Bản chính Hợp đồng công chứng đã lập
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản
– Bản sao công chứng giấy chứng minh và hộ khẩu của cả bên mua và bán
Sau khi có thông báo nộp thuế: 2 bên tiến hành nộp thuế trong thời gian sớm nhất, tối đa trong 10 ngày
Bước 4: Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bên mua
Sau khi đã thực hiện các thủ tục mua bán đất thổ cư trên, người mua và người bán sẽ tiến hành kê khai và sang nhượng quyền sử dụng đất. Các loại giấy tờ cần có bao gồm:
– Đơn đề nghị cấp sổ đỏ
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán
– Bản chính và bản sao Hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Bản sao công chứng CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bên mua, bên bán
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước
– Giấy tờ khác theo yêu cầu của từng địa phương (nếu có)…
Phương Vũ (TH)
