Sang tên sổ đỏ là bước cuối cùng để hoàn tất việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Dưới đây là các quy định về thủ tục và các khoản tiền phải nộp khi sang tên sổ đỏ năm 2021.
Hộ gia đình sử dụng đất là gì?
Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điều kiện là thành viên hộ gia đình sử dụng đất
Một người là thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất (người có quyền đối với thửa đất) khi có đủ 3 điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
– Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (thời điểm cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có nguồn gốc được Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…).
– Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…
Trách nhiệm của thành viên hộ gia đình
Việc sang tên phải được sự đồng ý của tất cả thành viên hộ gia đình
Khoản 2 Điều 212 BLDS 2015 quy định:
“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”.
Có thể hiểu là tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu.
Trường hợp các thành viên không có hoặc không đủ tài sản chung để thực hiện nghĩa vụ chung thì người có quyền có thể yêu cầu các thành viên thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 288 BLDS năm 2015.
Trường hợp các bên không có thoả thuận, hợp đồng hợp tác hoặc luật không có quy định khác thì các thành viên chịu trách nhiệm dân sự theo phần tương ứng với phần đóng góp tài sản của mình, nếu không sẽ xác định theo phần bằng nhau.
Do đó, nếu trên GCNQSDĐ ghi hộ gia đình thì quyền sử dụng đất sẽ là của tất cả các thành viên có tên trong hộ khẩu thời điểm cấp GCNQSDĐ và phải được sự đồng ý của tất cả mội thành viên trong hộ gia đình.
Văn bản đồng ý sang tên phải công chứng hoặc chứng thực
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc được ủy quyền làm người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự chỉ được phép thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Do đó, khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý trực tiếp của các thành viên tại văn phòng công chứng hoặc có sự thỏa thuận đồng ý thông qua văn bản nếu không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thì mới hợp pháp.
Thông báo thay đổi người được ủy quyền làm người đại diện
Khi có sự thay đổi người được ủy quyền làm người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết.
Trường hợp thành viên của hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác uỷ quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do chính mình xác lập, thực hiện.
Trường hợp thành viên không có quyền đại diện mà xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì hậu quả pháp lí của giao dịch được áp dụng theo quy định tại các điều 130,142 và 143 BLDS năm 2015.
Sự khác nhau giữa sổ đỏ hộ gia đình và sổ đỏ cá nhân
Sự khác nhau được thể hiện trên trang 1 của sổ đỏ.
Đối với sổ đỏ ghi tên hộ gia đình, thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Đối với sổ đỏ ghi tên cá nhân, thì ghi “ông” (hoặc “bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (chứng minh hoặc thẻ căn cước. Trường hợp chưa có chứng minh hoặc thẻ căn cước thì ghi “Giấy khai sinh số…”, địa chỉ thường trú.
Thủ tục sang tên sổ đỏ hộ gia đình
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.
Bước 3: Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên (đăng ký biến động).
Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động .
– Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
Thuế, phí phải nộp khi sang tên
Khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp các loại thuế, lệ phí, gồm: phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ biến động…
* Phí công chứng: được quy định theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Mức phí tùy theo giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất, dao động từ 50.000 – 70 triệu đồng/trường hợp.
* Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
Người nộp thuế thu nhập cá nhân do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người chuyển nhượng phải nộp.
* Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá chuyển nhượng)
Người nộp lệ phí trước bạ sẽ do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải nộp.
Người được miễn lệ phí trước bạ khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp được miễn; chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không được miễn.
Ngoài ra, trong một số trường hợp phải nộp thêm một số khoản phí, lệ phí khác như: phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.
Thảo Uyên (TH)
