CafeLand – Với nhà đất chưa có sổ đỏ, khi giao dịch người mua có thể được lợi trước mắt là giá rẻ hơn giá thị trường. Tuy nhiên, đi kèm với giao dịch đó là những rủi ro tiềm ẩn có thể khiến người mua bị mất trắng.
Sau thời gian vất vả ngược xuôi tìm kiếm, anh Hải ngụ tại TP.HCM vui mừng khi mua được mảnh đất giá hời ở quận Thủ Đức. Nhưng do mảnh đất chưa có sổ đỏ nên khi giao dịch, hai bên chỉ làm giấy viết tay. Niềm vui chưa lâu thì anh tá hỏa khi biết người chủ đất cũng bán mảnh đất này cho một người khác.
Hay trường hợp của vợ chồng anh Đức tại Hà Nội. Do nhu cầu bức thiết về nhà ở trong khi điều kiện tài chính eo hẹp, nên dù biết mua đất không sổ đỏ sẽ có nhiều rủi ro nhưng anh vẫn “làm liều” mua. Anh Đức chia sẻ, trước khi mua anh cũng đã tìm hiểu và biết được mảnh đất anh định mua là đất nông nghiệp đã được chủ cũ chuyển đổi sang đất ở và xây dựng nhà ở, sinh sống ổn định, không có tranh chấp từ lâu.
Thực tế hiện nay, những trường hợp giao dịch nhà đất như anh Hải, anh Đức diễn ra khá phổ biến vì mức giá rất hấp dẫn của phân khúc này. Bên cạnh đó, khá nhiều người tin tưởng những mảnh đất đã có nhà ở, điện, nước và không vào diện quy hoạch thì trước sau cũng sẽ được làm sổ đỏ.
Trao đổi với CafeLand về vấn đề này, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty luật hợp danh Thiên Thanh, cho biết khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua có thể phải đối mặt với rất nhiều rủi ro và các tranh chấp pháp luật.
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai thì người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Nếu khách hàng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng thì không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai ghi rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền phải được công chứng hoặc chứng thực.
“Các giao dịch chuyển nhượng đất đai khi chưa có giấy chứng nhận sẽ vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng. Trong trường hợp này, nếu các bên xảy ra tranh chấp và cần sự can thiệp của tòa án thì tòa án sẽ yêu cầu các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong thời hạn nhất định. Quá thời hạn quy định đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu, mục đích chuyển nhượng sẽ không đạt được”, luật sư Truyền nhấn mạnh.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên trở về quyền sở hữu đất đai ban đầu. Các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, với trường hợp tài sản giao dịch, lợi tức hoa lợi, thu được sẽ bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải tiến hành bồi thường cho bên còn lại.
Thứ hai, người mua phải đối mặt với việc xảy ra tranh chấp. Người mua đất chưa có sổ đỏ không chỉ phải đối diện với các tranh chấp pháp lý từ người chuyển nhượng mà còn có thể gặp phải nhiều rủi ro khác khi xác định các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng nhà đất.
Ngoài ra, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy, sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Vì thế, người nhận chuyển nhượng cần phải đối chiếu chính xác với các quy định pháp luật, điều kiện quyền chuyển nhượng đất để giao dịch chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, tránh các rủi ro, tranh chấp pháp lý xảy ra.
Thứ ba, người mua bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất. Khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua đất khó có thể thực hiện được các quyền với mảnh đất như quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho người khác hay thế chấp quyền sử dụng đất,… theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam. Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
“Để hạn chế rủi ro, khi mua đất không có sổ đỏ, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết và yêu cầu người bán cung cấp các chứng từ liên quan đến mảnh đất đó”, luật sư Truyền lưu ý.
>> Ba lưu ý không nên bỏ qua khi mua đất thổ cư
>> Dân bất động sản chỉ chiêu đặt cọc mua nhà đất tránh ôm hận mất tiền oan
Châu An
