Gần đây, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) nhận được phản ánh về việc ký kết một số loại hợp đồng giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư. Cho đến khi về ở, người mua mới biết được đối tượng trong các loại hợp đồng này là căn hộ du lịch hoặc quyền sử dụng căn hộ (chứ không phải quyền sở hữu).
Việc nhầm lẫn giữa các loại hợp đồng cùng các hình thức về quyền sử dụng, quyền sở hữu đã khiến bao người rơi vào cảnh mất tiền mua nhưng chỉ sử dụng như nhà thuê.
Phân biệt quyền sử dụng và quyền sở hữu
Quyền sử dụng là gì?
Điều 189 Bộ Luật dân sự 2015, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Quyền sở hữu là gì?
Còn theo Điều 158 Bộ Luật dân sự 2015, quyền sở hữu là những quyền dân dự đối với tài sản. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.
Phân biệt hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng mua bán là gì?
Hợp đồng mua bán là sự thoả thuận mua bán hàng hóa giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.
Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch. Nhà ở là một trong các tài sản được phép giao dịch căn cứ theo điều 163 BLDS năm 2005.
Trong quy định của BLDS, Luật Nhà ở có quy về giao dịch nhà ở: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở do được đầu tư xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) trực tiếp liên quan đến “quyền sở hữu tài sản sản”, hay là chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác.
Hợp đồng chuyển nhượng là gì?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai, một loại hàng hóa đặc biệt mà hộ gia đình, cá nhân được xác lập quyền sử dụng theo quy định.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng được xác lập đối với phần đất chưa hình thành tài sản trên đất và người nhận chuyển nhượng được quyền sử dụng. Còn hợp đồng mua bán được xác lập đối với phần tài sản đã hình thành trên đất hoặc hình thành trong tương lai và người mua được quyền sở hữu.
Đối chiếu với các quy định trên, người mua căn hộ chung cư sẽ thực hiện giao dịch thông qua hợp đồng mua bán, được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực, sau đó làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khi đó, người mua có quyền sở hữu căn hộ chung cư, đồng nghĩa với việc có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Nếu do sơ suất hoặc bị dẫn dắt ký vào những hợp đồng mua bán căn hộ condotel, hợp đồng chuyển nhượng tài sản, hợp đồng mua bán quyền căn hộ mà về bản chất chỉ có quyền sử dụng, người mua có thể gặp những rủi ro dưới đây.
Những rủi ro khi mua phải căn hộ bằng quyền sử dụng
- Việc ký kết “hợp đồng mua bán căn hộ condotel”, “hợp đồng chuyển nhượng tài sản”, “hợp đồng mua bán quyền căn hộ” là một hình thức đưa căn hộ tham gia vào chương trình cho thuê, tức người mua trả tiền mua căn hộ nhưng chỉ được sử dụng như một người đi thuê.
- Khi xảy ra tranh chấp, người mua căn hộ theo hình thức này không được pháp luật bảo vệ do không đầy đủ các giá trị pháp lý theo quy định.
- Người mua căn hộ không được đăng ký hộ khẩu thường trú dẫn tới những thiệt thòi trong việc học hành của con cái hay việc khám chữa bệnh theo tuyến.
Những lưu ý khi mua căn hộ chung cư
Người mua cần kiểm tra những thông tin cơ bản trong hợp đồng được bên bán cung cấp để xác định chính xác đối tượng mà mình muốn mua.
Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ bao gồm các quy định: đối tượng mua bán của hợp đồng là “căn hộ chung cư”, căn cứ quan trọng xác lập hợp đồng mua bán căn hộ là “Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản”; mục đích sử dụng căn hộ “để ở”; bên mua được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”…
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, phải có văn bản bảo lãnh của ngân hàng về việc bảo lãnh nghĩa vụ của chủ đầu tư liên quan đến việc chậm bàn giao căn hộ và thông báo của sở xây dựng tỉnh, thành phố về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ có sẵn, phải có biên bản nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng của cơ quan có thẩm quyền.
Trong trường hợp hợp đồng có những quy định gây khó hiểu với người tiêu dùng như “căn hộ du lịch,” “căn hộ khách sạn,” “hợp đồng mua bán quyền tài sản,” “hợp đồng chuyển nhượng tài sản,” “dự án không hình thành đơn vị ở”… bên mua cần yêu cầu đơn vị bán hàng giải thích và cung cấp cơ sở pháp lý.
Chủ đầu tư có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng sang “căn hộ chung cư thông thường” nhằm mục đích ở, chỉ được giao kết hợp đồng mua bán căn hộ với người mua khi đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định và có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin về nhà chung cư bao gồm cả hồ sơ pháp lý cho người mua trước khi giao kết hợp đồng.
Tránh trường hợp chủ đầu tư cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc không chính xác về việc đăng ký, người mua cần xác minh lại chính xác bản hợp đồng đã được cơ quan có thẩm quyền thông qua theo các cách sau:
- Tra cứu thông tin về hợp đồng được thông qua của chủ đầu tư (nếu có) trên trang thông tin điện tử của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng hoặc Sở Công Thương nơi có dự án;
- Tiến hành đối chiếu bản hợp đồng được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thông qua (nếu có) với bản được chủ đầu tư cung cấp.
Chỉ đặt cọc, ký kết bất kỳ giấy tờ gì hoặc hợp đồng mua bán với bên bán một khi đã hiểu rõ về đối tượng giao dịch và đã nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng cũng như các giấy tờ pháp lý có liên quan.
Thảo Uyên (TH)
