Do sơ suất trong quá trình làm hợp đồng đặt cọc, người nhận đặt cọc không ghi thời hạn từ lúc nhận đặt cọc đến lúc nhận đủ tiền và bàn giao nhà đất. Đến nay, sau 2 tháng kể từ ngày nhận cọc, người đặt cọc không đến thanh toán nốt tiền và nhận bàn giao nhà đất, còn người nhận đặt cọc không thể chuyển nhượng nhà đất cho người khác. Vậy trong tình huống này, người nhận đặt cọc phải xử lý như thế nào?
Mẫu hợp đồng đặt cọc có ghi thời hạn từ lúc đặt cọc đến khi thanh toán và bàn giao nhà đất. Ảnh: Internet
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để các bên cam kết thực hiện việc giao kết hợp đồng dân sự, là một hợp đồng phụ. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên pháp luật mới chỉ quy định việc đặt cọc “trong một thời hạn” nhất định để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng giữa các bên mà không nói rõ thời hạn đó là bao lâu nếu trong trường hợp các bên không có thỏa thuận.
Cách xử lý khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn
Cách 1. Thỏa thuận thời gian đặt cọc
Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, các bên không thỏa thuận ấn định thời hạn ký hợp đồng mua bán thì bây giờ các bên có thể thỏa thuận lại với nhau về việc lựa chọn thời điểm để ký hợp đồng mua bán nhà đất để sau này tránh xảy ra tranh chấp.
Trường hợp bên đặt cọc có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác thì bên nhận đặt cọc nên xem xét chấp nhận đề nghị đó, nếu quá thời hạn này thì được xem là từ chối việc giao kết hợp đồng, khi đó người nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác và không bị phạt cọc.
Trường hợp quá thời hạn kể từ ngày nhận được thông báo của người nhận đặt cọc đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hoặc không trả lời thì được xem là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng.
Cách 2. Khởi kiện ra Tòa án
Nếu trường hợp bên đặt cọc không đồng ý, hai bên có tranh chấp, có thể khởi kiện ra Tòa, yêu cầu Tòa án ấn định thời hạn xác định để bên đặt cọc tiến hành giao kết hợp đồng mua bán, nếu bên đặt cọc không tuân theo thì sẽ bị mất số tiền cọc đó và bên nhận cọc có quyền bán chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác.
Để không bị kiện ngược lại, người nhận đặt cọc phải xác lập chứng cứ để bảo về mình như gửi thông báo qua bưu điện, thuê thừa phát lại lập vi bằng hoặc gửi thông báo trực tiếp đến cho bên đặt cọc phải có người làm chứng trước khi khởi kiện yêu cầu phạt cọc.
Không được chuyển nhượng nhà đất cho người khác khi chưa rõ ràng về thời hạn đặt cọc
Theo quy định tại Điều 32 Nghị định 163/2006/NĐ-CP trong thời gian đặt cọc thì bên nhận cọc không được phép bán tài sản cho bên thứ ba trừ trường hợp được bên đặt cọc đồng ý. Nếu bên nhận đặt cọc tự ý chuyển nhượng nhà đất, từ chối giao kết hợp đồng mua bán với bên đặt cọc thì bên nhận cọc phải trả lại bên đặt cọc số tiền cọc và số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (không có điều khoản phạt cọc hoặc mức phạt cọc gấp đôi, gấp ba tiền đặt cọc).
Trong trường hợp, Tòa án đã ấn định thời hạn để hai bên giao kết hợp đồng mua bán nhưng bên đặt cọc vẫn không đến trả tiền và nhận nhà đất thì coi như là bên đặt cọc đã vi phạm và sẽ bị mất số tiền cọc, đồng thời tài sản thuộc về bên nhận đặt cọc. Do đó, bên nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng nhà đất cho người khác.
Thảo Uyên (TH)
