Mua căn hộ 5 – 10 năm chưa được bàn giao sổ hồng là một trong những vấn đề nhức nhối trên thị trường bất động sản khiến người mua như “nắm dao đằng lưỡi”.
Dưới đây là những lưu ý dành cho những người mua căn hộ mà chưa được cấp sổ hồng.
Những nguyên nhân không được cấp sổ hồng
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là sổ hồng chung cư cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ.
Tuy nhiên thực tế, có không ít trường hợp cư dân đã nhận bàn giao hoàn thiện và vào ở từ lâu nhưng vẫn chưa được nhận sổ do những nguyên nhân dưới đây:
Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật
Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép
Chủ đầu tư không có đủ giấy tờ pháp lý, hoặc các loại giấy tờ không có tính minh bạch.
Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính như nộp tiền sử dụng đất, phí đo đạc, lệ phí địa chính, phí thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí in Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Chủ đầu tư xảy ra tranh chấp về giải phóng mặt bằng, không thỏa thuận được mức đền bù thiệt hại cho người dân vùng bị giải phóng…
Chủ đầu tư chậm thực hiện hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ và chưa giải chấp. Khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấy tờ liên quan đến dự án cho ngân hàng nắm giữ do đó không đủ hồ sơ xin thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Người mua làm gì khi chưa được cấp sổ hồng
Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chưa được cấp sổ hồng, người mua có thể xử lý theo hướng sau:
Trường hợp chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng
Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiện thủ tục cấp sổ hồng hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiện thì người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận.
Nếu chủ đầu tư vẫn không bàn giao sổ hồng cho người mua theo quy định của pháp luật thì khi đó người mua được quyền yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng bàn giao giấy chứng nhận hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ, giấy tờ để bạn tự thực hiện thủ tục làm giấy chứng nhận.
Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao các giấy tờ trên, người mua làm đơn kiến nghị với Thanh tra xây dựng hoặc UBND có thẩm quyền để xử lý hành vi vi phạm của chủ đầu tư hoặc khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.
Trường hợp cơ quan nhà nước chậm cấp sổ hồng
Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi rõ hạn trả kết quả. Nếu quá thời hạn trong hồ sơ mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa giải quyết thì người dân được quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính.
Những lưu ý khi mua căn hộ chưa có sổ hồng
Mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư
Nếu mua căn hộ chưa sổ hồng từ chủ đầu tư thì hợp đồng mua nhà phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư và tại thời điểm giao nhà chưa có sổ hồng thì hợp đồng đó phải được công chứng và trong hợp đồng phải ghi chú thời gian cụ thể có sổ hồng.
Để đảm bảo chắc chắn, người mua nên đàm phán để giữ lại phần trăm giá trị của nhà chung cư, đến khi nhận sổ hồng sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại.
Mua căn hộ từ các hộ gia đình hoặc cá nhân
Mua căn hộ chưa có sổ hồng từ cá nhân hoặc hộ gia đình thì khi công chứng hợp đồng buộc người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối và phải được thông qua chủ đầu tư trước đó để thể hiện tính pháp lý của căn nhà, vì có những trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nếu bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.
Trường hợp này có khá nhiều rủi ro, bởi vậy, hai bên mua và bán nên thực hiện giao dịch ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn và quyền lợi cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua.
Mua căn hộ từ chủ đầu tư thứ cấp
Khoản 13, Điều 2, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư thứ cấp là chủ đầu tư cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp tiếp theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê, giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình.
Mua căn hộ chưa có sổ hồng từ các chủ đầu tư thứ cấp phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản (không phân biệt đã nhận bàn giao nhà ở hoặc chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư).
Hai bên mua bán cũng cần lập hợp đồng mua bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và an toàn cho người mua.
Như vậy, để không mắc phải những sai lầm trước khi mua căn hộ chung cư người mua cần xem xét và kiểm tra tính pháp lý của dự án cũng như những thông tin về chủ đầu tư của dự án đó, đồng thời người mua cũng chú ý và cẩn trọng trong từng bước của việc mua bán, nhất là về tính pháp lý của bất động sản để tránh những tranh chấp đáng tiếc. Nếu có thể, hãy nhờ các chuyên gia hoặc Luật sư chuyên về lĩnh vực bất động sản kiểm tra, tư vấn trước khi quyết định giao dịch.
>> 4 bí quyết chuẩn phong thủy khi chọn nhà chung cư
Thảo Uyên (TH)
