CafeLand – Đầu tư bất động sản là một lĩnh vực khó, do đó bạn cần trang bị cho mình vốn kiến thức cần thiết trước khi ra “chiến trận”, tránh tình trạng đầu tư theo phong trào. Dưới đây là một vài cách thức đầu tư bất động sản mà CafeLand tổng hợp để các nhà đầu tư vừa và nhỏ có thể tham khảo.
Đầu tư căn hộ cho thuê
Cách thức đầu tư này khá phù hợp với những đối tượng có nguồn vốn nhàn rỗi, ít lưu động, không đòi hỏi sự xoay vòng vốn. Bản thân người đầu tư theo cách này ưa thích sự an toàn, ít rủi ro.
Ưu điểm của phương thức đầu tư này là tạo ra dòng thu nhập ổn định, ít rủi ro, vốn đầu tư cũng không quá lớn so với việc đầu tư vào nhà đất thổ cư hay biệt thự. Đồng thời giá trị của bất động sản cũng có khả năng gia tăng theo thời gian.
Để gia tăng tài sản, những nhà đầu tư áp dụng cách này thường dùng vốn tự có đầu tư 2 căn hộ và vay mua căn hộ thứ 3 (vay khoảng 30% giá trị căn hộ). Sau đó họ sử dụng tiền cho thuê hàng tháng để thanh toán khoản vay này.
Hiện nay, với mức lợi tức từ việc cho thuê dao động trong khoảng từ 0,5 – 0,7 %/giá trị căn hộ thì khả năng hoàn vốn sẽ mất từ 5 – 7 năm (chưa kể nhiều căn hộ sẽ tăng giá theo thời gian).
Khi đầu tư theo cách thức này, yếu tố đầu tiên quyết định sự thành công và đảm bảo dòng vốn của bạn luôn lưu thông theo đúng dự tính là bạn cần tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư. Một chủ đầu tư uy tín sẽ thúc đẩy dự án thực hiện đúng tiến độ và chất lượng căn hộ đạt tiêu chuẩn như cam kết.
Tuy nhiên, phương án tối ưu dành cho bạn là nên lựa chọn những dự án đã hoàn thiện vì bạn có thể cho thuê ngay sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán sở hữu căn hộ. Ngoài ra, nên cân nhắc lựa chọn những căn hộ nằm trong dự án có quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng và dịch vụ.
Đầu tư kiểu “lướt sóng”
So với đầu tư căn hộ cho thuê thì đầu tư kiểu“lướt sóng” được những nhà đầu tư chuyên nghiệp ưa chuộng hơn vì khả năng cho lãi “khủng” trong một khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn, nhà đầu tư phải có am hiểu nhất định về thị trường bất động sản nếu muốn tham gia đầu tư vào phân khúc này.
Thông thường, nhà đầu tư khi tham gia “lướt sóng” có xu hướng thích đầu tư vào đất nền nhiều hơn do tính thanh khoản cao hơn và khả năng cho lợi nhuận đột biến.
Để thành công với kiểu đầu tư lướt sóng, nhà đầu tư không chỉ nắm chắc về khả năng thanh khoản mà còn phải nắm được mọi thông tin về khu vực hoặc dự án định đầu tư (giá bán, quy hoạch, khả năng tăng giá, rủi ro, tình trạng “bong bóng”, sốt đất “ảo”…). Ngoài ra, nhà đầu tư cần tránh những lô đất hay dự án có tính pháp lý không minh bạch và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.
Những người thành công với loại hình này thường là những nhà đầu tư cập nhật được một số thông tin ít người biết. Do đó, nếu bạn chưa chắc chắn hoặc không đủ sự chuyên nghiệp để thẩm định thông tin thì không nên đầu tư theo những lời đồn thổi hoặc theo phong trào.
Đầu tư dưới dạng “phân lô bán nền”
Kiểu đầu tư này thường yêu cầu vốn lớn và đòi hỏi sự chuyên nghiệp ở những nhà đầu tư khá cao. Các nhà đầu tư cần phải có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản và xây dựng dân dụng.Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường như hiện nay, nhiều nhà đầu tư nhỏ, lẻ đã “phất” lên nhanh chóng nhờ nắm bắt được thị hiếu của thị trường.
Một số kiến thức và hành trang mà các nhà đầu tư nói chung, các nhà đầu tư nhỏ, lẻ nói riêng cần tham khảo trước khi tiến hành đầu tư theo hình thức này:
Am hiểu các thủ tục hành chính về đất đai (chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách sổ đỏ, xin giấy phép xây dựng, quy hoạch, các loại thuế phí, tranh chấp, mua bán, thu hồi đất,…) và nắm chắc kiến thức về định giá bất động sản;
Biết cách sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý. Hầu hết các doanh nghiệp hoặc cá nhân đầu tư theo kiểu này đều sử dụng vốn vay để phát triển dự án. Tuy nhiên, cần tính toán một cách hợp lý để bảo đảm khả năng trả nợ cũng như thu hồi vốn của dự án;
Chỉ nên đầu tư vào những khu vực có tính thanh khoản tốt. Một nguyên tắc quan trọng khi đầu tư theo hình thức này mà các nhà đầu tư phải luôn ghi nhớ là “vòng quay của vốn quan trọng hơn biên độ lợi nhuận”.
Tính thanh khoản cao, chắc chắn pháp lý
Dù bạn định đầu tư vào bất động sản ở trung tâm hay ngoại thành, thổ cư hay hay nông nghiệp, chung cư hay nhà phố, thậm chí là biệt thự thì tiêu chí đầu tiên cần quan tâm là tính thanh khoản. Tính thanh khoản của một dự án có thể được hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt từ dự án đó.
Việc lựa chọn vị trí bất động sản tốt, từ đó tính thanh khoản do dự án mang lại cao không những bảo đảm hiệu suất đầu tư mà còn dễ dàng thu hồi vốn khi cần thiết.
Giả sử sau khi bạn mua loại bất động sản đó xong, bạn thử tự mình đặt ra câu hỏi: ngay bây giờ, nếu bạn bán thì có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời là không. Thậm chí bạn cần tiền, bạn sẵn sàng hạ giá, vậy lúc này có người mua ngay hay không? Câu trả lời vẫn có thể là không có!
Bạn mua vào thì dễ, nhưng để “thoát hàng” thì khó. Đặc biệt, nếu bạn có ý định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới phát sinh doanh thu. Sau đó bạn sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu lãi vay.
Ví dụ một vài gợi ý cho bạn như sau:
Bất động sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) trong khoảng từ 3 – 10km thường có tính thanh khoản tốt. Lý do là mọi người sẽ chấp nhận di chuyển trong khoảng cách này, với bán kính này, khách hàng chỉ mất từ 10 – 25 phút di chuyển. Đó được xem là nhu cầu tiêu dùng thực.
Khi nhắc đến bất động sản, thường tồn tại 2 nhu cầu cơ bản là tiêu dùng và đầu tư. Khi thị trường đi xuống, có thể nhu cầu đầu tư biến mất và chỉ còn nhu cầu tiêu dùng. Nếu mua bất động sản không quá xa nơi sầm uất thì dù thị trường đi xuống, có thể lúc này nhu cầu tiêu dùng vẫn còn và bạn vẫn có thể bán được bất động sản của mình, tức bất động được giao dịch, được thoát ra khỏi thị trường.
Nhiều người mất tiền hoặc đọng vốn hàng tỉ đồng với lý do chính là mua bất động sản ở vị trí quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất động sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp với nhu cầu nhiều người nên khi thị trường đi xuống cũng mất luôn tính thanh khoản.
Vì thế, câu hỏi đầu tiên bạn cần tự đặt ra là: nếu tôi cần tiền bán ngay thì có ai mua không? hay: tính thanh khoản của BĐS có cao hay không?
Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý cũng rất quan trọng. Lưu ý quan trọng là cần tìm hiểu xem khu đất này có đang nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa, giải phóng mặt bằng hay không. Vì hiện nay trên cả nước có nhiều dự án đang được triển khai, giải phóng mặt bằng xây dựng đường sá, cầu, chợ, trường học,…
Thực tế, nhà đất đang trong diện quy hoạch vẫn được phép mua bán và sang tên sổ đỏ bình thường, nhưng thiệt hại về kinh tế cho nhà đầu tư là chắc chắn có tồn tại. Bạn cần phải nhớ kiểm tra kỹ thông tin pháp lý tài sản bằng cách hỏi địa chính xã, phường; phòng tài nguyên quận, huyện hay các cơ quan chức năng có thẩm quyền, chuyên viên am hiểu về bất động sản,…trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán.
Tạo ra lãi ngay khi mua
Với loại hình đầu tư này, đầu tiên bạn cần tự hỏi bản thân có đang mua rẻ hơn giá thị trường không? Hay đang mua bằng giá thị trường và kỳ vọng giá sẽ tăng trong tương lai?
Giả sử bất động sản có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỉ đồng, bạn mua được với mức giá 800 triệu đồng; hoặc giá thị trường là 5 tỉ đồng, bạn mua với giá 4,2 tỉ đồng… Lúc này, khoảng chênh lệch giữa giá bạn mua vào và bán ra sau khi trừ đi các khoản hao phí khác được xem là mức lãi, mức lãi này được hình thành ở ngay thời điểm bạn mua vào. Nếu sau khi rao bán, mức lợi nhuận ước đạt có thể cao hơn so với mức mua vào gấp hai, ba lần tùy vào thị trường, vào nhu cầu và khả năng kinh doanh của bạn.
Tạo ra lãi ngay khi mua có thể được hiểu là luôn mua thấp hơn giá thị trường. Tuy nhiên, sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy vọng trong tương lai sẽ lên giá.
Trong vài trường hợp, sau khi mua xong, thị trường bất động sản đi lên và bạn kiếm thêm được tiền khi bán. Nhưng tư duy đầu tư thông minh hơn hết là tạo ra lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Đối với thị trường đi xuống, bạn nên chọn khu vực có tính thanh khoản cao, để lúc này bạn vừa mua vào rẻ và bán ra cũng rẻ, nhưng vẫn có lãi.
Tập trung vào dòng tiền, lãi vốn của bất động sản
Nếu bạn mua xong bất động sản, xây nhà lên và có người thuê ngay thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản của bạn gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện,…bạn có thể kinh doanh buôn bán tạo ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền.
Và ngược lại, có rất nhiều nơi bạn mua xong, xây lên để cho thuê nhưng không ai đến thuê hay kinh doanh, nơi đó được gọi là không có dòng tiền.
Còn yếu tố lãi vốn được hiểu đơn giản là đánh giá tiềm năng tăng giá của bất động sản. Có những vị trí bất động sản bạn mua vào với mức giá xấp xỉ 40 – 45 triệu đồng/m2 và sau 3 – 7 năm, mức tăng hoặc giảm không đáng kể, chẳng hạn như tăng từ 45 – 50 triệu đồng/m2. Và có những vị trí bất động sản khác, bạn mua vào với mức giá 3 – 10 triệu đồng/m2, cũng sau 3 – 7 năm, mức tăng ước đạt gấp 5 – 6 lần so với ban đầu (20 – 50 triệu đồng/m2).
Còn một yếu tố nữa là, với những nơi đã phát triển rồi, giá bất động sản thường sẽ tương đối ổn định. Thế còn ở những nơi đang phát triển, bất động sản sẽ tiếp tục được hưởng yếu tố lãi vốn, vậy câu hỏi lúc này bạn sẽ chọn mua ở đâu?
Nếu bạn chọn sai, đồng tiền của bạn sẽ không sinh sôi nảy nở. Nếu một tài sản không thể nảy sinh ra dòng tiền thì điều đó được xem như bạn đã kinh doanh thất bại, hoặc đó là “tài sản chết, dòng tiền chết”. Nhiều tài sản trong nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao và ngược lại, đồng thời khá nhiều tài sản ở quá xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền. Bạn là nhà đầu tư, nếu muốn đầu tư thành công, chắc chắn bạn phải nắm bắt rõ những yếu tố này, vừa để tránh đầu tư không thuận lợi, vừa để tránh tạo ra rủi ro về mặt pháp lý.
Điều cuối cùng là bạn cũng đừng quên đầu tư vào chuyên môn trước khi đầu tư bất động sản. Dù làm bất cứ lĩnh vực gì, bạn cũng cần nghiên cứu kỹ thông tin lẫn kiến thức chuyên ngành có liên quan, tìm hiểu thị trường thực tế cộng hưởng với khả năng quan sát nhạy bén và nền tảng tư duy tốt. Lúc đó, bạn sẽ thành công!
>> Thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
>> Đạo diễn Quang Dũng chỉ cách lương 20 triệu/tháng tậu nhà 4 tỷ VNĐ
Mai Phương (TH)
