Dưới đây là 2 bài học mất tiền tỷ kinh điển mà nhiều người mua nhà lần đầu tiên dễ mắc phải theo chia sẻ từ Luật sư Lương Ngọc Đinh, người đang xử lý hồ sơ cho khách hàng.
1. Câu chuyện thứ nhất: Khách hàng mua nhà bằng 30% vốn tự có (tương đương 2 tỉ đồng), 70% vốn vay ngân hàng. Sau khi thanh toán xong 30%, 70% còn lại không được ngân hàng giải ngân. Vậy khách hàng đang có nguy cơ mất 2 tỷ vốn có ban đầu?
Chị A ký hợp đồng với Công ty S. Theo thỏa thuận miệng giữa bạn nhân viên sale là chị A chỉ cần có vốn 30%, sau đó sẽ có Ngân hàng giải ngân tiếp cho công ty S phần còn lại. Chị A tin vì công ty S là công ty rất nổi tiếng và có uy tín trên thị trường. Chị A tiến hành đặt cọc 10% và thanh toán đến 30%, sau đó mới ký hợp đồng mua bán (HĐMB), đồng thời cung cấp hồ sơ vay cho Ngân hàng để thẩm định.
Đến hạn thanh toán tiếp theo, Ngân hàng từ chối cho vay với lý do nguồn tài chính của chị A không tốt do cả năm nay ảnh hưởng bởi dịch Covid, đồng thời Ngân hàng đang siết cho vay lại. Vì chị A chỉ chuẩn bị trước 30%, số tiền còn lại thông qua Ngân hàng cho vay nhưng giờ Ngân hàng không cho vay và chủ đầu tư cũng không chịu trả lại tiền. Theo Hợp đồng, nếu Bên A đơn phương chấm dứt thì phải bị mất toàn bộ số tiền đã thanh toán – 30% tương đương gần 2 tỷ đồng.
Chị A phải xử lý tình huống này như thế nào?
2. Câu chuyện thứ hai: Khách hàng đặt cọc mua đất sau khi kiểm tra quy hoạch bằng “miệng” và nhận ra khu đất này thuộc quy hoạch dự án thương mại của tỉnh với nguy cơ mất trắng 2,5 tỷ tiền cọc.
C được 1 bạn môi giới tư vấn và giới thiệu 1 khu đất ở tỉnh T để mua. C cũng đã từng mua 2 miếng đất ở tỉnh này và thấy đầu tư có lời. Khu đất này sau đó được tách thành 2 thửa do L và D đứng tên.
Theo lời của bên bán và tư vấn của bạn sale thì khu đất trên quy hoạch đất ở hiện hữu, có thể phân lô, tách thửa, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà. Sau đó, bạn nhân viên sale dẫn anh C vào cơ quan nhà nước để xin kiểm tra thông tin quy hoạch miệng là đúng thông tin trên.
Tin lời, Anh C xuống tiền cọc 500 triệu đồng (chị L nhận cọc thay cho ông D theo giấy ủy quyền viết tay, không có công chứng). Nội dung các bên cũng thỏa thuận có thỏa thuận vấn đề trên và hẹn 2 tháng sau chuyển nhượng. Sau đó vài ngày, bạn sale thông báo giá đất tăng 1 tỷ, hỏi có muốn bán lại không? Vì anh C không có ý định bán cọc nên kg bán. Khi thấy giá đất tăng, anh C sợ chị L và anh D hủy cọc nên đặt cọc thêm cho đủ 2 tỷ đồng. Để đảm bảo an toàn, các bên tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng theo mẫu.
Vài ngày sau, khi triển khai việc phát quang cỏ ở khu đất và chuẩn bị làm hạ tầng thì Anh C được địa phương thông báo đất này thuộc quy hoạch dự án thương mại của tỉnh, đã có quyết định phê duyệt từ năm 2013.
Anh C tìm đến bà L và ông D để thỏa thuận về việc trả lại tiền nhưng ông D và Bà L không đồng ý do họ cho rằng nghĩa vụ tìm hiểu thông tin quy hoạch là nghĩa vụ của anh C. Nếu đến hạn mà anh C không xuống tiếp tiền để công chứng hợp đồng thì anh C phải chịu mất cọc.
Anh C liên hệ với bạn sale để nhờ giải quyết thì điện thoại không liên hệ được, khi liên hệ được thì bạn sale bảo em đã nói với bên bán nhưng họ không đồng ý trả lại tiền vì khu đất này dù dính quy hoạch nhưng vẫn được phép chuyển nhượng bình thường.
Đối với 2 câu chuyện trên, bạn nghĩ gì?
>> Nỗi buồn ‘đại gia chốt liền tay 4 lô đất giá 12 tỷ’
Về vấn đề này, một bạn có tên H.D chia sẻ quan điểm:
1. Phạt chậm thanh toán và sang nhượng lại. Dự án lớn thì bán lại rất dễ. Bán đủ thu hồi vốn
2. Thứ nhất, xem xét việc bán cọc lời 1 tỷ có phải đốt khách ko? Nếu thực thì cứ mua rồi bán lại. Quy hoạch từ 2013 đến giờ không làm thì chưa chắc đã làm, còn cho chuyến nhượng giao dịch nữa thì cũng không đến nỗi. Thứ hai, pháp lý sản phẩm ban đầu không đúng cam kết và hợp đồng có công chứng nên thu thập những tin nhắn, chào bán ban đầu về đất thổ cư đi kiện cho bỏ công.
Bạn H.D cho rằng trước mắt, chủ khu đất trên cứ đem đi ngăn chặn và treo bảng đất tranh chấp xem có thu được 2,5 tỷ hoặc rao bán miếng đất hay không?
Một bạn khác có tên H.L cho rằng:
Cả 2 trường hợp đều do khách hàng đồng ý mua.
– Trường hợp 1, bán lỗ 30% đã trả. Mất khoảng 10% của 30%.
– Trường hợp 2, đáng lẽ trong hợp đồng phải ghi rõ “bên bán cam kết, đất thuộc khu dân cư hiện hữu, không bị quy hoạch” nếu bên bán không dám ghi thì có vấn đề, còn có ghi thì khởi kiện đòi được.
Trong khi đó, tác giả bài viết Lê Quốc Kiên bày tỏ quan điểm: “Ở câu chuyện 1, theo mình cũng khoan trách bạn sale, vì thông tin được chia sẻ trong câu chuyện vẫn chưa đầy đủ.
Dù Ngân hàng hỗ trợ cho vay là từ mối quan hệ của bạn sale, hay từ mối quan hệ trực tiếp của người mua, thì yếu tố quyết định ngân hàng giải ngân tiền cho vay vẫn là “THU NHẬP ĐỦ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ” của người đi vay.
Ở đây, chưa rõ quá trình “Chị A tiến hành đặt cọc 10% và thanh toán đến 30%” đã diễn ra trong thời gian bao lâu kể từ khi ngân hàng thẩm định cho vay. Vì kết quả thẩm định cho vay chỉ áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định, nếu qua qua khoảng thời gian đó phải tiến hành thẩm định lại. Và thu nhập của một người giữa tháng này với tháng trước là đã có thể khác nhau. Vậy, nếu thực sự thu nhập của chị A đã sụt giảm so với kết quả thẩm định trước, thì việc ngân hàng từ chối cho vay là lỗi hoàn toàn ở chị A chứ không phải ở ngân hàng hay bạn sales.”
Vậy quan điểm và bài học của các bạn với mỗi câu chuyện trên là gì? Hãy cùng chia sẻ để mọi người học hỏi lẫn nhau nhé.
>> Choáng trước điều khoản gài bẫy người mua đất
Xem thêm: Bán nhà bằng giấy viết tay rồi đòi lại, người mua mất trắng, người bán kiếm trăm tỷ?
Lê Quốc Kiên (Người Mua Nhà)
