Bất chấp dịch Covid, tranh chấp chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư vẫn luôn là tâm điểm thu hút sự quan tâm của dư luận tại nhiều dự án ở Hà Nội và TP.HCM, phổ biến nhất là những dự án đã bàn giao căn hộ.
Dưới đây là 7 loại tranh chấp điển hình thường phát sinh trong quá trình sử dụng căn hộ chung cư.
1. Tranh chấp khi chung cư bị siết nợ
Thực tế cho thấy, khi triển khai một số dự án lớn chủ đầu tư đều huy động nguồn vốn vay từ ngân hàng. Do đó, để vay được tiền, chủ đầu tư bắt buộc phải thế chấp tài sản. Tài sản này chính là những dự án chung cư đang rao bán.
Năm 2019, hàng trăm cư dân chung cư Khang Gia Tân Hương (377 Tân Hương, phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.HCM) bàng hoàng khi biết thông tin Ngân hàng Thương mại CP Nam Á có thông báo gửi UBND phường Tân Quý và các bên liên quan về việc thu giữ, xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền tại chung cư Khang Gia Tân Hương để thu hồi nợ.
Chẳng may khách hàng mua sản phẩm của chủ đầu tư không giải chấp, chậm thanh toán nợ, cố tình che giấu thông tin hoặc tự ý đem căn hộ thế chấp sau khi đã bán thì khi ngân hàng siết nợ, khách hàng sẽ lâm vào tình cảnh khốn đốn, mất nhà như chơi. Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy khó lường khi lòng tin của khách hàng giảm mạnh, ảnh hưởng đến những dự án sau này của chủ đầu tư.
2. Tranh chấp do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư
Theo quy định, hội nghị này được tổ chức nhằm mục đích bầu Ban quản trị tòa nhà, tuy nhiên không ít chủ đầu tư cố tình chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư vì muốn tự quản lý vận hành để có thể trực tiếp nắm giữ, sử dụng các khoản chi phí bảo trì chung cư và khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung với mục đích cá nhân.
Một nguyên nhân khác dẫn đến chậm tổ chức hội nghị là do cư dân không tham gia đạt tỷ lệ quy định dẫn đến việc chậm trễ trong việc bầu Ban quản trị tòa nhà, đồng thời chủ đầu tư chậm báo cáo vấn đề này đến UBND phường nhờ chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu Ban quản trị chung cư nên xảy ra tình trạng tranh chấp.
Nhiều hộ cư dân đang sống tại Chung cư The Useful Aparment ở quận Tân Bình, TPHCM đang rất bức xúc về cách điều hành làm việc của Ban Quản trị chung cư khi đã qua hơn 4 năm hoạt động của Ban Quản trị nhưng vẫn chưa một lần tổ chức Hội nghị thường niên hay hội nghị bất thường lần nào.
3. Tranh chấp về quỹ bảo trì
Luật Nhà ở có quy định trước khi được bàn giao căn hộ, người mua phải đóng một khoản quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị tài sản chốt trên hợp đồng. Số tiền này được lập thành quỹ chung, quản lý minh bạch và công khai, dùng vào việc bảo trì những hạng mục trong tòa nhà bị hư hỏng sau khi hết thời hạn bảo hành hoặc xuống cấp theo thời gian.
Luật định là vậy nhưng vẫn không ít tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, trì hoãn bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị hoặc yêu cầu cư dân đóng mức phí cao hơn quy định vẫn đang diễn ra phổ biến.
Nhiều lần căng băng rôn phản đối chủ đầu tư, song cư dân tại Hòa Bình Green City chưa biết đến bao giờ mới “đòi” được tiền.
4. Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành
Sau khi bàn giao căn hộ nhưng cư dân không nhận được những dịch vụ như quảng cáo. Điển hình là mức thu phí vận hành quản lý tòa nhà sai quy định; chất lượng dịch vụ và các hạng mục dự án căn hộ trên thực tế không đồng nhất với những thông tin đã thỏa thuận trước khi mua bán; vấn đề thu – chi trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư không minh bạch,…
Một cư dân cho biết, hiện ban quản lý đang thu phí dịch vụ với giá 12.700 đồng/m2. Tuy nhiên, theo nhiều cư dân mức phí này chưa hợp lý nên trong 5 tháng qua nhiều cư dân chưa đóng phí dịch vụ. Sau đó, phía chủ đầu tư đã treo biển báo “Thang máy dành cho các căn hộ nợ phí dịch vụ” tại chung cư 6th Element..
5. Tranh chấp sở hữu chung – riêng
Những khiếu kiện này thường phát sinh do sự mập mờ, thiếu minh bạch trong việc công khai quyền sở hữu và khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê… Chủ đầu tư và cư dân thường đối đầu nhau gay gắt khi tranh chấp sở hữu chung.
Thời điểm các bất đồng này xảy ra là lúc tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao, các hoạt động thương mại, dịch vụ được vận hành hiệu quả.
Năm 2019 là một năm bùng nổ tranh chấp đậu xe ô tô tại các chung cư: Golden Westlake (Hà Nội), The Golden Palm (Hà Nội), Him Lam Chợ Lớn (Q.6, TP.HCM), Ehome 3 (Q.Bình Tân, TP.HCM), EverRich Infinity (Q.5, TP.HCM).
6. Tranh chấp về chất lượng xây dựng
Các tranh chấp này thường phát sinh ngay khi bàn giao căn hộ, người dân dọn về ở phát hiện những sai phạm, thiếu sót trong chất lượng thiết bị, kết cấu công trình, hệ thống phòng cháy chữa cháy… Tuy nhiên, nếu tòa nhà được quản lý vận hành bài bản, chủ đầu tư chủ động đáp ứng các yêu cầu chính đáng của cư dân, những bất hòa này có thể được giải quyết kịp thời, không gây ra tác động xấu.
Mặc dù được giới thiệu là chung cư cao cấp, nhưng sau gần nửa năm cư dân nhận nhà về ở, dự án Đông Hội (huyện Đông Anh, Hà Nội) đến nay vẫn chưa hoàn thiện các tiện ích cơ bản như sảnh lễ tân, nhà vệ sinh chung, hệ thống PCCC. Theo phản ánh của cư dân, tòa River là tòa “VIP” nhất tại đây, nhưng khu vực sảnh chung cư không hề có như lời giới thiệu.
7. Tranh chấp chậm giao căn hộ và chủ quyền nhà
Và loại tranh chấp cuối cùng thường xảy liên quan đến vấn đề chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ và sổ hồng cho cư dân. Hoặc chỉ bàn giao nhà, người dân đã dọn vào ở 2 – 3 năm nhưng vẫn không thấy chủ đầu tư cấp sổ hồng.
Nhiều cư dân chung cư Dreamland Bonaza (23 Duy Tân, Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội) đã rất bức xúc khi địa chỉ nhà bỗng biến thành quận Nam Từ Liêm. Cùng với đó là việc chậm trễ bàn giao sổ hồng, thiếu hụt diện tích và nhiều vấn đề bất cập khác.
Khi xảy ra tranh chấp, vì không có chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực thi nghĩa vụ nên cư dân rơi vào cảnh bế tắc trong cuộc chiến dòi chủ quyền và phải sống trong cảnh nơm nớp lo sợ mất nhà vì thiếu giấy tờ.
Thảo Uyên (TH)
