Mua bán nhà đất đang thế chấp mặc dù rủi ro nhưng vẫn được nhiều người mua lựa chọn vì mức giá rẻ và có vị trí đẹp.
Lợi ích khi mua nhà đất đang thế chấp
Mua bán nhà đất đang thế chấp không những giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng mà người mua cũng có được những lợi ích dưới đây:
- Mua được mức giá rẻ hơn thị trường
- Nhà ở vị trí tốt
- Không nằm trong quy hoạch
- Không vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp
Những yếu tố trên đã được ngân hàng kiểm tra kỹ lưỡng trước khi nhận thế chấp ngôi nhà.
Rủi ro khi mua nhà đất đang thế chấp
Tuy nhiên, trong quá trình mua bán có nhiều rủi ro mà người mua cần lưu ý để tránh rước họa vào thân.
- Nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định của pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi ngân hàng.
- Nhà đang cầm cố ngân hàng nên người mua sẽ không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng.
- Thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng.
Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên bạn cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng dù cho ngôi nhà có sáng giá như thế nào để tránh dính bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng.
Kinh nghiệm mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng
Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền: được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Nếu không được sự đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp) thì việc bên mua giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất (bên thế chấp) là vô nghĩa.
Nếu ngân hàng đồng ý để bên thế chấp bán nhà đất thì bạn ký hợp đồng đặt cọc mua nhà thế chấp ngân hàng với bên bán để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
Quy trình mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng
Trường hợp giá trị nhà đất nhiều hơn số tiền thế chấp của bên bán
Giả sử: Một căn nhà có giá trị 5 tỉ đồng, bên bán đang thế chấp ngân hàng 2 tỉ đồng và không đủ khả năng thanh toán số tiền nợ. Bên mua và bên bán sẽ cùng ra ngân hàng, bên mua sẽ trả cho bên bán trước 2 tỉ để thanh toán cho ngân hàng và lấy sổ đỏ ra.
Bước 1: Bên mua cần phải làm hợp đồng đặt cọc rõ ràng với bên bán. Trong hợp đồng phải ghi rõ, bên mua đặt cọc trước 2 tỉ và sau khi lấy được sổ ra thì bên mua sẽ được cầm những giấy tờ bản gốc để cùng với bên bán đi giải chấp và đi công chứng.
Bước 2: Sau khi ngân hàng nhận được tiền sẽ ra thông báo giải chấp. Lúc này ngân hàng sẽ bàn giao những giấy tờ bản chính cho bên mua, bao gồm những loại giấy tờ như sau:
- Đơn yêu cầu xóa giải chấp
- Thông báo giải chấp
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Thông báo lệ phí trước bạ
Bước 3: Bên mua cầm những giấy tờ này và cùng bên bán đi giải chấp. Quá trình giải chấp xảy ra hai trường hợp như sau:
- Nếu địa phương yêu cầu giải chấp trước và đi công chứng sau.
Bên mua và bên bán sẽ cầm giấy tờ giải chấp để đi giải chấp tại văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện. Thường thời gian giải chấp sẽ từ 1-3 ngày tùy tường địa phương, nhưng nếu có thể hãy tìm cách làm trong ngày.
Sau khi giải chấp xong, bên mua và bên bán ra văn phòng công chứng để làm thủ tục công chứng.
Công chứng xong thì bên mua và bên bán có thể thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Lúc này bên bán có thể làm hợp đồng ủy quyền cho bên mua để đi nộp thuế và đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ.
- Nếu địa phương yêu cầu công chứng trước và giải chấp sau
Bên mua và bên bán sau khi cầm giấy tờ ngân hàng trả lại, sẽ lên văn phòng công chứng và công chứng luôn. Lúc này bên bán sẽ làm một hợp đồng uy quyền cho bên mua bao gồm hợp đồng ủy quyền đi giải chấp, hợp đồng ủy quyền đi nộp thuế và ủy quyền sang tên sổ đỏ.
Sau đó, bên mua sẽ chủ động cầm những giấy tờ bản gốc để đi làm những thủ tục trên.
Ngoài ra, bên mua và bên bán cũng có thể thuê một bên thứ ba có thể là đại diện văn phòng công chứng hoặc văn phòng môi giới nhà đất nào đó để đứng ra hướng dẫn và hoàn thành những thủ tục trên.
Trường hợp bên bán thế chấp toàn bộ giá trị căn nhà
Bước 1: Bên mua nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.
Bước 2: Các bên gồm bên bán, ngân hàng, bên mua sẽ cùng ký với nhau Biên bản thoả thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên bán bán nhà đất và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
Bước 3: Bên bán tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thoả thuận ba bên.
Thảo Uyên (TH)
