Việc ký giáp ranh của hàng xóm trong Bản mô tả ranh giới thửa đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là thủ tục bắt buộc khi thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Cách xác định ranh giới thửa đất
Căn cứ theo khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, quy định về việc xác định ranh giới thửa đất như sau:
- Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc, cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất;
Đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
- Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của Tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.
Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND xã, phường, thị trấn (cấp xã) nơi có thửa đất để giải quyết.
Nếu tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp.
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi UBND cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
Xác định ranh giới có phụ thuộc vào chủ sử dụng đất liền kề?
Căn cứ điểm 2.1 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:
– Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;
– Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;
– Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa.
Ngoài ra, điểm 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, quy định nếu người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc thì bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).
Căn cứ vào các quy định trên, việc xác định ranh giới thửa đất không phụ thuộc 100% vào người sử dụng đất liền kề. Hay nói cách khác, không phải vì lý do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất liền kề không ký giáp ranh mà dừng việc xác định ranh giới thửa đất.
Hàng xóm không ký giáp ranh vẫn được cấp Giấy chứng nhận?
Theo khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có một trong các căn cứ sau:
- Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
- Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;
- Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;
- Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
- Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;
- Khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ theo quy định trên thì không có trường hợp nào từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì lý do hàng xóm không ký giáp ranh.
Như vậy, khi hàng xóm không ký giáp ranh vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện, không ký giáp ranh không đồng nghĩa với việc tranh chấp đất đai.
Trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận khi nhận được thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.
Thảo Uyên (TH)
