Trước các thông tin qui hoạch mới tại một số địa phương nào đó, ngay lập tức rất nhiều nhà đầu tư xuất hiện “săn” đất nền, thậm chí tìm mua cả đất vườn, đất nông nghiệp,… dù trong số họ chưa tìm hiểu rõ về tính pháp lý của các loại hình BĐS này.
Gần đây nhất, khi có thông tin TP.Hà Nội dự định đưa 3 huyện Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh lên thành phố, ngay lập tức xuất hiện hàng loạt thông tin rao mua – bán đất tại các địa phương trên. Đặc biệt, vào những ngày cuối tuần, lượng xe ô tô đổ về đây tăng lên đột biến.
Ngoài đất thổ cư, các nhà đầu tư đang dần chuyển hướng tìm mua đất vườn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,… bởi hiện tại nhà đất ở các thành phố lớn đã quá cạnh tranh và dần trở nên bão hòa.
Nhiều người đổ xô tìm mua đất nông nghiệp tại các huyện vùng ven Hà Nội
Ông Đào Quốc V., Phó Giám đốc sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội cho rằng, những năm gần đây, nhu cầu tìm mua đất nông nghiệp tại các huyện như Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Sóc Sơn… tăng cao. Nguyên nhân khiến người mua quan tâm đến những khu vực này do giá đất còn thấp so với nhiều địa bàn khác.
Bên cạnh đó, tại các địa phương trên liên tục có các thông tin qui hoạch lên quận, dự án xây dựng sân bay, khu đô thị, dự án hạ tầng giao thông, và gần đây là thông tin Thành phố dự định đưa 3 huyện Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh lên thành phố… đã phần nào tác động đến tâm lý các nhà đầu tư, môi giới, khiến thị trường BĐS tại các khu vực trên lại trở nên nóng sốt.
Trong số đó, nhiều nhà đầu tư đổ xô mua đất nông nghiệp với hy vọng sau một thời gian giá đất sẽ tăng cao nếu như được nằm trong diện tích đất được chuyển đổi theo quy hoạch.
Tuy nhiên không phải ai trong số họ cũng hiểu rõ về các qui định đối với từng loại đất.
Góp ý về việc này, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho biết, chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu. Hiện nay, chuyển mục đích sử dụng đất chia làm hai trường hợp là chuyển mục đích sử dụng đất có xin phép và chuyển mục đích sử dụng không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Việc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất trong hai trường hợp này có sự khác nhau rõ rệt về thủ tục. Vì vậy, có nhiều người sử dụng đất không biết mình thuộc trường hợp nào để thực hiện đúng các thủ tục trên làm ảnh hưởng quyền lợi, tiền bạc và thời gian của họ.
Theo đó, Luật sư Hà đưa ra lưu ý, người dân cần nắm rõ những điều kiện chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Cụ thể:
Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở: Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.
Do đó, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng mảnh đất từ đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở thì phải đáp ứng được các điều kiện trên.
Về thủ tục chi tiết
Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất như sau:
1. Hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, bản vẽ thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Hồ sơ được nộp tại phòng Tài nguyên và môi trường.
3. Tiếp nhận và xử lý: Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Nếu hồ sơ đủ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thông báo và hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân nộp tiền; trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Nghĩa vụ tài chính cho việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư gồm, tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp đang sử dụng (giá đất nông nghiệp và giá đất ở để tính tiền sử dụng đất này theo khung giá đất được địa phương quy định).
“Do đó, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư, nhà đầu tư cần hết sức lưu ý, chỉ có đất thổ cư mới được phép xây dựng nhà ở, dễ dàng giao dịch, có tính thanh khoản cao và tiềm năng sinh lời khả quan. Đất nông nghiệp vừa không được xây dựng công trình vừa đòi hỏi rất nhiều điều kiện để được phép chuyển nhượng hợp pháp” – Luật sư Nguyễn Thanh Hà nói thêm.
Quỳnh Chi (Dân Việt)
