Đất xen kẹt là cách gọi phổ biến các khu đất có diện tích nhỏ, xen lẫn trong các khu dân cư tại khu vực đô thị và có giá bán rẻ hơn các loại đất thổ cư. Vậy, có nên mua đất xen kẹt?
Đất xen kẹt là gì?
Theo Luật Đất đai 2013, không có các quy định pháp lý về khái niệm “đất xen kẹt”. Loại đất này có thể được hiểu là đất ao, vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch.
Đất xen kẹt gồm ba loại đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn ao, xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư. Bản chất đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp, không được phép xây dựng, có niên hạn sử dụng nên không được cấp sổ đỏ, và thực tế giấy tờ chuyển nhượng chỉ là giấy tờ viết tay. Vì thế, mua đất xen kẹt, người mua phải đối diện với nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhất là nguy cơ không được cấp chứng nhận quyền sử dụng vì nhiều lý do.
Có được xây nhà trên đất xen kẹt?
Theo quy định, nếu đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà ở. Khi không phải là đất ở nhưng muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
Theo Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để có thể chuyển đổi sang đất ở, phải có đầy đủ điều kiện sau.
Thứ nhất, đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng.
Thứ hai, mảnh đất đó hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (tùy thuộc vào mỗi địa phương nơi có đất quy định).
Thứ ba, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu có đầy đủ các điều kiện trên, đất xen kẹt có thể chuyển mục đích thành đất ở. Tuy nhiên, thực tế, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chi phí chuyển đổi cao, nhiều thủ tục rườm rà và không phải đất xen kẹt nào cũng đủ điều kiện chuyển đổi thành đất thổ cư.
Rủi ro mua đất xen kẹt
Các khu đất xen kẹt với diện tích nhỏ thường được rao bán rẻ hơn nhiều so với các loại đất khác cùng khu vực. Nhiều người mua đất xen kẹt nhưng không thể xây nhà do không chuyển đổi mục đích sử dụng được. Hoặc nếu chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải tốn một khoản phí lớn.
Giao dịch mua bán đất xen kẹt thường chỉ thông qua bằng giấy tờ viết tay. Các giấy tờ giao dịch thường ở dạng photo, qua tay nhiều người nên có nguy cơ bị lừa đảo, một lô đất bán cho nhiều người. Ngoài việc không được pháp luật công nhận, mua bán đất xen kẹt còn có nguy cơ bị mất trắng do không có căn cứ pháp lý.
Phương Vũ (TH)
