Trong quy hoạch, người ta thường thấy các khái niệm bản đồ quy hoạch 1/5.000, 1/2.000 và đặc biệt là 1/500 được nhiều người mua đất dự án rất quan tâm. Vậy bản đồ quy hoạch các tỷ lệ này là gì, có ý nghĩa như thế nào?
Bản đồ quy hoạch là gì?
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó. Trong đó thể hiện được chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lí kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
Quy hoạch bao gồm: nhiệm vụ quy hoạch chung, nhiệm vụ quy hoạch phân khu và nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.
– Nhiệm vụ Quy hoạch chung có nhiệm vụ xác định tính chất, vai trò của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực ngoại thị.
– Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu lại phải xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để bảo đảm phù hợp về không gian kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực xung quanh.
– Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết là xác định giới hạn về chỉ tiêu sử dụng đất, dân số; yêu cầu, nguyên tắc về tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt và khu vực xung quanh.
Mỗi nhiệm vụ quy hoạch sẽ sử dụng một loại bản đồ với tỉ lệ tương ứng hợp với đặc trưng.
Ý nghĩa của một số bản đồ quy hoạch phổ biến
Bản đồ quy hoạch chung tỉ lệ 1/5.000: xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước…
Đây chính là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân…
Bản đồ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 nhằm phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị.
Quy hoạch 1/2000 sẽ xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung; xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và đánh giá tác môi trường chiến lược.
Mặt khác quy hoạch này có nhiều nội dung xác định vị trí công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất. Do đó quy hoạch này liên quan mật thiết với quyền sờ hữu về đất đai (về quyền sử dụng đất), vì vậy nó có giá trị pháp lý cao, nó là căn cứ để giải quyết tranh tụng.
Quy hoạch 1/2.000 thường do địa phương nơi có công trình, dự án thực hiện.
Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. Đây là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án dầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dụng công trình và thực hiện xây dựng.
Quy hoạch 1/500 được xây dựng mà phải gắn liền với một chủ thể nhất định như dự án đầu tư, công trình xây dựng dân dụng, công trình xây dựng công nghiệp. Trong bản vẽ thiết kế phải chỉ ra được mối liên hệ chặt chẽ và chi tiết giữa nhiều chỉ tiêu khác nhau như dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình hạ tầng, tổ chức không gian, đánh giá môi trường.
Quy hoạch 1/500 được xem là yếu tố quan trọng hàng đầu của các dự án bất động sản, là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và cấp giấy phép xây dựng cho dự án.
Một dự án đã có quyết định 1/500 thì dự án đã có quy định xây dựng chi tiết được cơ quan thẩm quyền phê duyệt. Sau này, cơ quan thẩm quyền sẽ căn cứ vào đó để ra sổ đỏ cho dự án.
Nếu chưa có quy hoạch 1/500 hoặc có nhưng chưa được duyệt thì việc ra sổ cho dự án sẽ gặp rất nhiều, khó khăn, khi đó người mua dự án có nguy cơ gặp rủi ro.
Phương Vũ (TH)
