Mới đây, đoạn video chốt cọc đất ở xã Lộc Khánh, huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước ban đầu gây cười vì kiểu bán đất lạ lùng. Nhưng khi chính quyền vào cuộc cho thấy đây là một chiêu trò lôi kéo người mua nhẹ dạ.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Văn Đính – chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam – chia sẻ ngay: Clip chốt cọc ở Bình Phước là một cách làm trò nhằm thu hút người mua thiếu hiểu biết, tạo ra một thị trường ảo, lôi kéo nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin.
Không còn là môi giới nếu mua qua bán lại
* Giả sử đây là công việc của một môi giới chuyên nghiệp thì công việc của họ thế nào, thưa ông?
– Tất cả những dự án được phê duyệt, đầy đủ pháp lý thường sử dụng môi giới chuyên nghiệp qua các sàn giao dịch BĐS. Họ tuân thủ khá triệt để các quy định pháp luật, bán hàng chuyên nghiệp và hoạt động một cách hiệu quả. Việc găm giá, tăng giá ảo, thổi giá… thường không nằm trong các dự án chính thống mà lại nằm ở những khu đất bên ngoài.
Có những khu người ta lách luật theo kiểu gom sổ đỏ, chia lô phân nền để bán. Người môi giới được môi giới các BĐS hợp pháp nhưng khi họ tham gia mua qua bán lại, tạo thị trường ảo để đẩy giá thì họ đã trở thành người đầu cơ rồi, không còn vai trò môi giới nữa.
* Ông có nhận xét gì về hiện tượng mời xem đất một nơi rồi dẫn đến nơi khác? Có khi khách đặt tiền xong thấy có trục trặc thì không liên hệ được với bên giới thiệu hoặc bị đặt ra nhiều điều kiện?
– Đây là vi phạm quy định pháp luật khi thông tin không đúng, là lừa dối khách hàng và sẽ bị xử phạt. Theo quy định, môi giới phải trung thực, minh bạch, thông tin rõ ràng sản phẩm BĐS mình định tư vấn.
Nghị định 139 năm 2017 có quy định xử phạt nhưng mức xử phạt nhẹ, các địa phương cũng ít xử phạt nên không tạo được sự răn đe cần thiết. Nghị định 02 và 16 năm 2022 đều có quy định môi giới vi phạm phải khắc phục những hậu quả xảy ra. Với hai nghị định này, lực lượng môi giới không chuyên nghiệp cũng phải dè chừng, phải tìm cách hoạt động bài bản, đúng quy định hơn. Hội Môi giới BĐS Việt Nam sẽ xây dựng bộ quy tắc đạo đức hành nghề môi giới chất lượng hơn, đầy đủ hơn, hướng lực lượng môi giới ngày càng chuyên nghiệp, chính quy nhằm để những sự việc như thời gian qua không lặp lại.
Những người hành nghề môi giới bất động sản qua sàn nhiều lúc cũng đau đầu với kiểu “môi giới” chụp giật, diễn trò để chèo kéo người ít thông tin – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Người môi giới không thể phủi tay với khách hàng
* Trong quá trình tư vấn cho khách hàng, nếu dự án có những chuyển biến khác với kế hoạch, thông tin ban đầu thì người môi giới sẽ phải làm gì?
– Khi ký hợp đồng môi giới với bên bán, bên bán sẽ cung cấp đầy đủ và cam kết về lộ trình, tiến trình của dự án, thông tin đó phải được chủ đầu tư dự án xác nhận và niêm yết trên sàn giao dịch BĐS hoặc trên trang thông tin của chủ đầu tư. Thông tin này có giá trị pháp lý như cam kết của chủ đầu tư với khách hàng về các vấn đề kể trên của dự án. Môi giới sẽ thông tin cho khách hàng dựa trên các thông tin này.
Sau đó, nếu chủ đầu tư làm sai các thông tin và tiến độ cam kết trong hợp đồng, môi giới có trách nhiệm hỗ trợ người mua, bảo vệ tới cùng lợi ích của khách hàng, nếu cần phải hỗ trợ họ khởi kiện hoặc gửi đơn thư đến các cơ quan có trách nhiệm. Người môi giới không được phủi tay, quay lưng mặc kệ khách hàng.
Mặc dù quy hoạch sân bay Téc Ních (Hớn Quản, Bình Phước) còn trên giấy nhưng các lô đất đang được canh tác lâu năm bị “cò” khắp nơi về “thổi giá” gây náo loạn vùng quê – Ảnh: B.A.
* Môi giới đóng vai trò như thế nào trong thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, thưa ông?
– Thực ra, cho đến giờ này ai cũng thấy đóng góp của lực lượng môi giới rất lớn cho thị trường. Nhiều “đại gia” BĐS đã từng có tư tưởng bỏ môi giới nhưng sau đó vẫn phải dùng vì các doanh nghiệp này không thể tự kết nối với thị trường, không tìm ra đủ lượng khách hàng.
Các tổ chức môi giới biết cách làm thị trường, biết cách tạo ra nhu cầu sử dụng, đầu tư BĐS của người dân, mang khách hàng về cho dự án. Nói tóm lại, họ thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, kích thích nhu cầu đầu tư và sử dụng BĐS. Họ chính là nhịp cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.
* Vậy thị trường BĐS Việt Nam hiện tại có đặt nghề môi giới đúng vị trí không?
– Hằng năm, hơn 100.000 sản phẩm BĐS được các sàn giao dịch kết nối thành công với giá trị hàng nghìn tỉ đồng, giá trị họ tạo được cho nền kinh tế rất lớn. Tuy nhiên, chủ đầu tư, nhà kinh doanh chưa coi trọng và xem họ như những người đi làm thuê. Bên cạnh đó, nghề môi giới BĐS còn bị nhiều nơi xem như “cò” đất, làm rối loạn, xáo trộn thị trường.
Thời gian qua và diễn biến của thị trường đã chứng minh vai trò của môi giới trong thị trường là không thể thiếu và việc giao dịch qua sàn giao dịch BĐS là công cụ đem lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư lẫn người tiêu dùng.
“Cò” đất môi giới cho khách hàng dự án tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai – Ảnh: TỰ TRUNG
Chế tài nặng môi giới vi phạm
* Số lượng môi giới chuyên nghiệp hiện có đáp ứng được nhu cầu giao dịch của thị trường BĐS không?
– Hiện tại, lực lượng môi giới chuyên nghiệp chiếm tỉ lệ trên 10% tổng số người làm môi giới trên thị trường. Vì nhiều lý do, có địa phương không quan tâm đến hoạt động này, có nơi quan tâm nhưng không đủ sức (nhân lực, chuyên môn…) tổ chức bồi dưỡng, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.
Hiện các sàn giao dịch BĐS nhiều lắm chỉ được từ 30-40% môi giới chuyên nghiệp, còn lại lực lượng được gọi là “nhân viên kinh doanh”. Theo đúng quy định thì nhân viên kinh doanh chỉ đi tiếp thị, marketing để truyền tải thông tin đến khách hàng. Khi có khách hàng liên hệ thì các nhân viên kinh doanh này sẽ giao lại cho các môi giới để tư vấn, chốt hàng và ký hợp đồng. Tuy nhiên, thực tế có nhiều nơi nhân viên kinh doanh làm tất cả.
Thời gian qua, các địa phương quản lý lỏng lẻo nên không kiểm soát được những hành vi thiếu chuyên nghiệp từ các sàn giao dịch BĐS. Có nhiều địa phương đang rất thờ ơ trong quản lý hoạt động môi giới trên thị trường dẫn đến việc cò mồi thao túng, lũng đoạn, tạo những cơn sốt giá đất bất hợp lý trong thời gian vừa qua.
Đầu năm 2022, Chính phủ ban hành hai nghị định (02 và 16) quy định cụ thể hơn về việc kinh doanh BĐS cũng như tăng nặng chế tài cho những trường hợp môi giới vi phạm. Hy vọng những quy định này chấn chỉnh tình trạng ai cũng tự xưng là môi giới rồi đi lang thang hoạt động ở nhiều địa phương, khi thì làm môi giới, khi thì làm nhà đầu tư mua bán, kìm giá đầu này, kích giá đầu kia gây hệ lụy rất mệt mỏi cho các địa phương mà không ai kiểm tra, xử lý.
Quy định buộc người hoạt động môi giới BĐS phải đăng ký kinh doanh, có địa chỉ, có kiểm soát là chuyện các nước trên thế giới đã làm từ lâu.
|
Theo ThS Huỳnh Phước Nghĩa (Đại học Kinh tế TP.HCM), ở Việt Nam nghề môi giới BĐS chưa chuyên nghiệp bởi ba yếu tố. 1. Hệ thống pháp luật chưa chặt chẽ và rõ ràng với ngành nghề này. Ai cũng có thể làm môi giới, không cần bằng cấp, chứng chỉ và không chịu sự kiểm soát. 2. Vai trò của hội nghề nghiệp còn thiếu và yếu, chưa có tác động với hoạt động của nghề, đạo đức hành nghề và kiểm soát môi giới. 3. Bản thân người mua nhà đất cũng chạy theo những thông tin không rõ ràng, nhiều tài sản mua để đầu cơ, lướt sóng nên không để ý yếu tố pháp lý. Môi giới BĐS tại các nước phát triển là một nghề nghiệp có sự đòi hỏi cao về trình độ, kỹ năng và sự giám sát của pháp luật. Quy trình mua bán cũng được luật hóa và có sự tham gia của nhiều bên để đảm bảo sự minh bạch của thị trường và quyền lợi của khách hàng. Hình phạt cho các môi giới hoạt động sai pháp luật hay đạo đức là rất cao, họ có thể bị phạt tiền, phạt tù và tước cơ hội nghề nghiệp vĩnh viễn. Bên cạnh luật pháp quy định thì quá trình giao dịch nhà đất còn có sự tham gia của các bên như luật sư, bảo hiểm để minh bạch và kiểm soát thông tin cũng như bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, phía thường có ít thông tin hơn so với bên bán. Việc cung cấp thiếu hoặc sai thông tin có thể bị phạt. Trần Mạnh ghi Môi giới chuyên nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề Theo Luật kinh doanh BĐS, môi giới BĐS là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS. Như vậy, “cò” đất cũng là một dạng môi giới nhưng không chuyên nghiệp. Môi giới BĐS chuyên nghiệp là người có trình độ, có kiến thức nắm vững các quy định, các vấn đề của thị trường BĐS, được cơ quan chức năng kiểm định, sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề. Mỗi giao dịch, mỗi hành vi môi giới phải được lập hợp đồng, khi giao dịch thành công phải thanh lý hợp đồng đầy đủ. Sửa luật theo hướng siết hoạt động môi giới BĐS Trao đổi với Tuổi Trẻ về những lộn xộn về hoạt động môi giới BĐS thời gian qua, ông Bùi Xuân Dũng – cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng – cho biết bộ đang trình Chính phủ đề án Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi), theo hướng đưa hoạt động môi giới BĐS vào các tổ chức để quản lý hoạt động theo hướng chuyên nghiệp chứ không để lộn xộn như hiện nay. Hiện hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm dịch vụ sàn giao dịch BĐS, môi giới BĐS được quy định trong Luật kinh doanh BĐS 2014. Tuy nhiên, điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới BĐS còn đơn giản, chưa kiểm soát tốt được hoạt động của các cá nhân hành nghề môi giới BĐS, làm ăn “chụp giật”, thiếu đạo đức, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng. Người môi giới tự do còn không tự giác kê khai nộp thuế theo quy định, nhưng pháp luật hiện nay lại thiếu công cụ để kiểm soát dẫn đến tình trạng thất thu thuế. Trong khi đó, mô hình sàn giao dịch kinh doanh BĐS đã được quy định nhưng hoạt động còn bất cập, chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực này. Điều kiện thành lập, hoạt động các sàn giao dịch BĐS hiện nay còn đơn giản, chưa hình thành được hệ thống đồng bộ nên chưa kiểm soát tốt tính pháp lý của các giao dịch, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Quản lý nhà nước về thông tin thị trường BĐS cũng chưa sát với thực tiễn, nhiều sở xây dựng địa phương không quản lý được số lượng sàn giao dịch BĐS còn hoạt động hay đã đóng cửa, không đánh giá được năng lực thật sự của các sàn giao dịch. Vì vậy, còn hiện tượng các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây sốt ảo ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường. Bảo Ngọc ghi |
Dương Ngọc Hà (Tuổi trẻ)
